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Immobilienkäufer

Warum ist die Project-Gruppe mit den Objektgesellschaften überhaupt in die Insolvenz geraten?

Es gibt vielfältige wirtschaftliche Gründe die zu einem Insolvenzverfahren führen kön-nen. Der Insolvenzverwalter benennt dazu vorliegend gestiegene Bau-, Energie- und Materialkosten, verzögerte Materiallieferungen, eine hohe Inflationsrate und zuletzt die in 2023 explodierten Zinsen für Immobiliendarlehen. Es folgte eine Kaufzurückhaltung, so dass die Verkäufe der Immobilien stockten.

Neben den veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürften auch interne Fragen eine Rolle gespielt haben. So lagen die Bauvorhaben nicht in der Hand eines Generalunternehmers, sondern diverse Aufträge wurden an verschiedene Bauunter-nehmer vergeben. Die Bereitstellung des Kapitals für die Projektgesellschaften über die Investmentgesellschaften, an denen sich die Anleger beteiligten, erforderte einen erheblichen finanziellen und logistischen Aufwand im Vergleich zu einer einfachen Bauträgerzwischenfinanzierung über eine Bank.
Es wird sich erst während der Insolvenzverfahren zeigen, ob sich eine „Kernursache“ feststellen lässt oder es bei den bisher benannten Mix aus verschiedenen Ursachen verbleibt.

Wie ist der letzte Stand nach Mitteilung durch den Insolvenzverwalter?

Rund 1800 Wohnungen sind nicht fertig gestellt, wobei der Baustand sehr unterschiedlich ist. Betroffen sind etwa 1.400 Käufer.

Der Insolvenzverwalter teilte im September 2023 mit:

„Die Bauprojekte der insolventen Projektgesellschaften sind grundsätzlich fortführungsfähig, die PROJECT Immobilien-Gruppe ist dazu jedoch personell und finanziell nicht mehr vollumfänglich in der Lage. Um abzuklären, ob ein Weiterbau in der Insolvenz möglich ist, müssen wir in jedem einzelnen Fall die aktuellen Kosten für eine Fertigstellung klären.“

Nach seiner Pressemitteilung vom 08.09.2023 wird am vorgenannten Ziel festgehalten. Für einzelne Bauvorhaben wurden neue Generalunternehmer gefunden, aber nicht für alle. Es ergibt sich folglich ein sehr differenziertes Bild für die Bauvorhaben, welches der aktuellen Pressemitteilung vom 07.11.2023 entnommen werden kann.

Welche Objektgesellschaften sind derzeit von einem Insolvenzverfahren betroffen?

Von den ehemals 119 Projektgesellschaften befinden sich zwischenzeitlich 80 in Insolvenz. Bei 39 Projektgesellschaften müssen die Gesellschafter entscheiden, wie es weitergehen soll. Wir haben in unserem Blogbeitrag vom 23.10.2023 eine Liste erstellt.

Welche Rechte haben Käufer?

Häufig haben Käufer bisher mehr als 50 % des Kaufpreises gezahlt. Die Zahlung erfolgte nach den Vereinbarungen des Kaufvertrages gemäß Baufortschritt nach der Makler- und Bauträgerverordnung.

Nach dem Kaufvertrag bestehen u.a. bei Verzug mit der Fertigstellung alle gesetzlichen Rechte bis hin zum Rücktritt vom Vertrag und dem Verlangen von Schadenersatz.

Vor der Ausübung solcher Rechte sind aber der Baustand und die wirtschaftlichen Folgen abzuwägen. Ist der Verkäufer, i.d.R. eine Projektgesellschaft, insolvent, wird bei einem Rücktritt nur eine Insolvenzforderung begründet, der gezahlte Kaufpreis muss also nicht in jedem Fall erstattet werden. Ob durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ggf. eine Aussonderungsrecht oder welche anderen Rechte für Dritte oder dem Käufer noch bestehen, muss in jeden Einzelfall geprüft werden.

U.U. ist es für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auch sinnvoller, das Bauvorhaben in eigener Regie fertig zu stellen, falls nur geringfügige Restarbeiten bisher nicht erbracht sind.

Rechtlich bedarf es deshalb je Bauvorhaben und WEG vor einer Entscheidung, einer eingehenden Bewertung der vorliegenden Situation. Aufgrund der Vielfalt der Entscheidungsmöglichkeiten können diese hier nicht alle benannt werden.

Was können Sie derzeit als Käufer tun?

Maßgeblich sollten alle Informationen zum Baustand, der Möglichkeit der Fertigstellung nebst Kaufvertrag, nachfolgenden Schriftwechsel und Zahlungsnachweise zusammengestellt werden, um für eine Entscheidung vorbereitet zu sein. Denn der Insolvenzverwalter hat noch nicht alle Käufer informieren und auch nicht zu allen Bauvorhaben eine Entscheidung treffen können.

Sollte die Eigentumswohnung durch einen Berater vermittelt worden sein, ist auch die Beratungsdokumentationen zu prüfen, um festzustellen, ob dieser für einen eventuell eintretenden Schaden einzustehen hat.

Kontaktieren Sie uns noch heute

Die Insolvenz der Project Gruppe erfordert schnelles Handeln. Kontaktieren Sie uns noch heute, um Ihre Situation zu besprechen und die besten Schritte zur Lösung Ihrer Probleme als Eigentümer zu planen. Wir stehen Ihnen zur Seite.