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PROJECT Anwalt : Insolvenzwelle bei der PROJECT-Gruppe - Ursachen und Auswirkungen im Blickpunkt
Fachbeitrag zur Insolvenz der PROJECT-Immobilien-Gruppe
Insolvenzwelle bei der PROJECT-Gruppe: Ursachen und Auswirkungen im Blickpunkt
Die PROJECT-Gruppe steht seit August 2023 vor erheblichen Herausforderungen, da zahlreiche Insolvenzen zu verzeichnen sind. Aktuell sind über 100 Insolvenzverfahren anhängig. Rechtsanwalt Volker Böhm übernimmt in dieser Situation hauptsächlich die Verwaltung der mittelbaren Vermögenswerte der Fonds sowie der Objektgesellschaften und deren Immobilienprojekte. Derzeit wird angestrebt, einzelne Immobilienprojekte in einem Bieterverfahren an den Höchstbietenden zu veräußern, um die dringend benötigte Liquidität zu sichern. Unklar bleibt, wie es zu dieser Insolvenzwelle kommen konnte, da den Fonds auf allen Ebenen keine Bankkredite gestattet waren. Jüngste Informationen deuten jedoch darauf hin, dass die Investitionsentscheidungen möglicherweise durch Interessenkonflikte beeinflusst wurden.
Cash-Pooling als möglicher Interessenskonflikt
In Interviews hat Insolvenzverwalter Volker Böhm von Schultze & Braun wiederholt auf das Cash-Pooling innerhalb der PROJECT-Gruppe hingewiesen. In einem internen Dokument, das im Zuge eines Investmentchecks zur Verfügung steht, äußerte er bereits 2023: „Die Liquidität wurde über die einzelnen Fondsgesellschaften in die jeweiligen Projekt-KGs eingezahlt und, sobald diese im Verlauf des Projekts nicht mehr auf die Finanzierung angewiesen waren, zurückgeführt.“ Dies deutet nicht auf ein System ohne Interessenkonflikte hin, insbesondere da insgesamt 30 verschiedene Kapitalsammelvehikel beteiligt waren. Fragen, wie die Rückführung der freigewordenen Liquidität gehandhabt wird und in welche Projekte diese Mittel reinvestiert werden, bleiben unbeantwortet.
Die Borsigturm-Projektentwicklung als Beispiel für Interessenskonflikte
Die Probleme rund um die Zahlungsströme werden besonders deutlich bei der gescheiterten Projektentwicklung „Am Borsigturm“. Hier konnte die PROJECT-Gruppe die vertraglich festgelegte Fertigstellung einer Büro- und Gewerbeimmobilie in Berlin-Reinickendorf nicht umsetzen, was zur Folge hatte, dass der Ankermieter im Jahr 2022 absprang. Dies führte zur Rückabwicklung eines 2020 geschlossenen Kaufvertrags. In dieser Situation war es unwahrscheinlich, dass externe Geldgeber bereitstanden, um die Rückzahlung der bereits geleisteten Kaufpreisraten sicherzustellen. Dennoch stellte PROJECT über 38 Millionen Euro aus dem „Cash-Pooling“ verschiedener Fonds zur Verfügung, obwohl bereits massive Verluste absehbar waren. Dies wird durch die Ende 2022 vorgenommenen Abschreibungen untermauert, bei denen beispielsweise beim PROJECT Metropolen 16 nur wenige Wochen nach dem fragwürdigen Investment ein Drittel der Einlage abgeschrieben wurde. Angesichts spezifischer mieterspezifischer Sonderwünsche und der inzwischen eingetretenen Insolvenz der Objektgesellschaft „PROJECT PG Am Borsigturm 74 Berlin GmbH & Co. KG“ ist fraglich, ob dies ausreichen wird.
Zusätzlich stellt sich die Frage, ob das Investitionskriterium, welches den gegenseitigen Verkauf von Immobilien innerhalb der PROJECT-Publikums-AIF untersagt, eingehalten wurde. Nach dem Erwerb des Grundstücks im Jahr 2019 war der Fonds Metropolen 18 mit 64 Prozent des bereitgestellten Kapitals der Hauptfinanzierer. Ende 2022, nach der Rückzahlung des Kaufpreises, fiel sein Engagement jedoch auf nur noch 12,6 Prozent, während beim Metropolen 16 der Anteil von anfänglichen vier Prozent auf 28,7 Prozent anstieg. Obgleich dies formaljuristisch keinen Verkauf darstellt, wurde das wirtschaftliche Ergebnis in Form von zu erwartenden Verlusten ähnlich wie bei einem Teilverkauf behandelt. Eine Presseanfrage dazu blieb von PROJECT unbeantwortet. Für die Verwahrstelle, die als zentrales Kontrollorgan agiert, schienen die fragwürdigen Abläufe unproblematisch. Auf Nachfrage bestätigte die Caceis-Bank, dass sie ihre Prüfungspflichten jederzeit umfassend wahrnahm, äußerte sich jedoch nicht zu spezifischen Fragen in Bezug auf PROJECT.
Folgen des Borsigturm-Projekts für die gesamte Gruppe
Unabhängig davon, wer für die Verzögerungen bei der Fertigstellung des Borsigturms verantwortlich ist, führte die Rückabwicklung des Kaufvertrags zu erheblichen Schwierigkeiten innerhalb der gesamten PROJECT-Gruppe. In einem Sachverständigengutachten für das Amtsgericht Nürnberg erklärte Volker Böhm im vergangenen Jahr: „Bereits Ende 2022 traten in der Unternehmensgruppe Liquiditätsschwierigkeiten auf, nachdem ein Käufer aufgrund von Bauverzögerungen von einem großen Gewerbeprojekt zurückgetreten war. Inwieweit dadurch die Gesamtfinanzierung der Gruppe gefährdet war und welche Auswirkungen dies auf die Zahlungsfähigkeit der Schuldnerin hatte, bedarf umfassender Prüfungen, die im eröffneten Verfahren stattfinden werden.“ Auf Nachfrage von Investmentcheck erklärte Böhm, dass die Prüfung beauftragt sei, es sich jedoch um einen umfangreichen und komplexen Sachverhalt handle und die Untersuchung noch andauere.
Vertragliche Fertigstellungstermine nicht eingehalten
Die dramatischen Folgen der Rückabwicklung des Projekts „Am Borsigturm“ werfen ein weiteres Problem auf, das Böhm in seinem Gutachten anspricht. Obwohl den Käufern der durch Anlegerkapital finanzierten Objektgesellschaften Fertigstellungstermine zugesichert wurden, scheinen diese nicht vertraglich mit der Immobilienabteilung der PROJECT-Gruppe abgestimmt worden zu sein. Aus diesem Grund verweigert die PROJECT Immobilien Management GmbH angeblich Schadensersatzansprüche aufgrund von zahlreichen Bauverzögerungen. Eine Anfrage an die Kapitalverwaltungsgesellschaft PROJECT Investment, warum dieses Vorgehen praktiziert wurde, blieb ebenfalls unbeantwortet.
Häufige Planabweichungen
In einer umfassenden Recherche hat Investmentcheck die Planungen für über 100 Projektentwicklungen seit den jeweiligen Einkäufen analysiert. Bei den meisten Projekten wurden erhebliche Planabweichungen festgestellt. Kaum ein Bauvorhaben wurde entsprechend den ursprünglichen Plänen zum Zeitpunkt des Einkaufs realisiert. Erste Verzögerungen traten häufig bereits im Jahr nach dem Ankaufsjahr auf. Dies belastet die Rendite der Anleger erheblich, da die Fonds mit revolvierenden Investitionskonzepten operieren. Spätere Rückflüsse als ursprünglich geplant mindern nicht nur die Rendite aus dem jeweiligen Investment, sondern verhindern auch geplante Reinvestitionen, die zusätzliche Erträge hätten generieren sollen. Fehlende Erträge in Verbindung mit weitgehend fixen Kostenstrukturen führen zu Verlusten. Viele Anleger sind sich möglicherweise nicht bewusst, wie stark die Fixkosten die Rendite aus den Fonds beeinflussen, da PROJECT keine nachvollziehbaren Prognoserechnungen in ihren Verkaufsprospekten veröffentlicht hat.
Kostenstruktur belastet Erträge
Erstmalig im Jahr 2023 wurde im Basisinformationsblatt die Kostenstruktur beim PROJECT Metropolen 22 transparent dargestellt. Zusammengefasst müssen für jeden Euro Gewinn der Anleger zusätzlich zwei Euro Kosten erwirtschaftet werden. Wenn also ein Drittel des geplanten Gesamtgewinns von drei Euro aufgrund von Planabweichungen wegfällt, reicht dies in Verbindung mit der weitgehend fixen Kostenstruktur bereits aus, um den Fonds in die Verlustzone zu bringen. Es bleibt abzuwarten, ob Gerichte entscheiden, dass das Vorenthalten nachvollziehbarer Ertragsprognosen einen Verstoß gegen Paragraph 63 des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) darstellt, der auch bei geschlossenen Fonds eine verständliche Aufklärung über „die kumulative Wirkung der Kosten auf die Rendite der Anlage“ vorschreibt.
„EK-MAX“ als potenzielles Problem
Eine Analyse der Handelsregisterauszüge der Objektgesellschaften zeigt, dass die jeweiligen Fonds über ihre Beteiligungsgesellschaften mit gleichmäßig 10.000 Euro Kommanditkapital eingetragen sind. Die tatsächliche Einbringung von Anlegerkapital wich jedoch über die Jahre hinweg davon ab. Fragen zur vertraglichen Grundlage dieses Cash-Poolings blieben von PROJECT unbeantwortet. Daher können die Fondsanleger derzeit nicht beurteilen, welche Regelungen die Verträge zu geleisteten Rückzahlungen enthalten. Besteht die Möglichkeit, dass der Insolvenzverwalter bei einer insolventen Objektgesellschaft geleistete Rückzahlungen zurückfordert und damit einen Dominoeffekt bis hin zu den Fonds auslöst? In den neuesten FAQs, die PROJECT zu den Fonds veröffentlicht hat, wird unter der Frage nach zusätzlichem Kapital auf eine besorgniserregende Botschaft hingewiesen: „Im Verlauf der Insolvenzverfahren wird zu prüfen sein, ob der Insolvenzverwalter von einzelnen Objektgesellschaften die beteiligten Investmentgesellschaften zur Bedienung offener Verbindlichkeiten zur Einlage verpflichten kann. Ob und in welcher Höhe dies der Fall ist, lässt sich jedoch erst im weiteren Verlauf der Insolvenzverfahren abschätzen.“ Damit räumt die Kapitalverwaltungsgesellschaft ein, dass „weitere Einlageverpflichtungen“ bestehen könnten. Dies könnte umfassende Konsequenzen für die PROJECT-Fonds haben, weshalb Anleger dringend Aufklärung einfordern sollten. Auch die Finanzaufsicht sollte, falls sie dies noch nicht getan hat, diesen wichtigen Aspekt hinterfragen. Denn Insolvenzverwalter Böhm wird alles daran setzen müssen, die Interessen der Gläubiger zu vertreten. Die Fondsanleger sind mittelbare Eigenkapitalgeber, die in der Insolvenzordnung keinen Schutz genießen.